Location Saisonnière au Portugal : Ce que les Propriétaires Doivent Vérifier

La location saisonnière reste légale au Portugal continental. Ce qui a changé, c’est l’endroit où se décident les restrictions. L’essentiel des restrictions nationales créées en 2023 a été abrogé en novembre 2024, et les décisions qui comptent aujourd’hui sont prises par chaque commune — certaines dans le cadre d’un régime temporaire qui prend fin le 31 décembre 2026.

Ce guide s’adresse aux propriétaires qui vivent hors du Portugal et se demandent s’ils vont louer leur logement portugais à des vacanciers, souvent par l’intermédiaire d’un gestionnaire. Il est rédigé par LusiberiaStays, une société qui gère des maisons de vacances dans l’ouest de l’Algarve, et repose sur les textes officiels tels qu’ils se lisaient le 5 octobre 2026. C’est un résumé, pas un conseil juridique ou fiscal.

La location saisonnière est légale, mais seulement avec un numéro d’enregistrement

Au Portugal continental, une location de vacances — l’Alojamento Local — ne peut être annoncée ou exploitée qu’avec un numéro d’enregistrement. La loi qualifie l’enregistrement d’« obligatoire et condition nécessaire » à l’exploitation.

L’exploitant dépose une communication préalable auprès du maire via le Balcão Único Eletrónico. L’exploitant peut être le propriétaire ou une autre personne ou société autorisée à exploiter le bien : vérifiez au nom de qui figure l’enregistrement. La commune peut s’y opposer dans un délai de 60 jours, ou de 90 jours dans une zone de limitation. Sans opposition, le document portant le numéro d’enregistrement est le seul titre valable pour ouvrir au public, et ce numéro doit figurer dans chaque annonce.

Depuis le 20 mai 2026, un règlement européen impose aussi aux plateformes de réservation de s’assurer que l’hôte présente un numéro d’enregistrement avant de publier un bien situé dans une zone soumise à enregistrement.

Ce qui a changé en 2023 — et ce qui a été abrogé en 2024

Le paquet logement de 2023, appelé Mais Habitação, a suspendu les nouveaux enregistrements de location saisonnière dans la quasi-totalité du pays, limité les nouveaux enregistrements à cinq ans, programmé pour 2030 un réexamen des enregistrements existants et créé une contribution extraordinaire sur l’activité.

L’essentiel ne s’applique plus. Le décret-loi 76/2024, en vigueur depuis le 1er novembre 2024, a abrogé la suspension, la durée de cinq ans, le réexamen de 2030 et la caducité des enregistrements inactifs. La contribution extraordinaire a été abrogée séparément par le décret-loi 57/2024, avec effet au 31 décembre 2023.

La réforme de 2024 n’a pas supprimé toutes les limites. Elle a laissé les principales restrictions entre les mains des communes.

La décision appartient désormais à votre commune

Chaque commune peut adopter un règlement sur la location saisonnière, délimiter des zones de limitation et suspendre temporairement les nouveaux enregistrements dans certains secteurs. Pour un propriétaire, c’est là que se trouve la véritable incertitude.

Un régime temporaire, le décret-loi 151/2026, s’applique jusqu’au 31 décembre 2026. Les communes qui comptaient plus de 1 000 enregistrements fin 2025, et qui ne l’ont pas encore fait, doivent décider d’ici là si elles exercent leur pouvoir réglementaire. Par ailleurs, lorsqu’une suspension communale des nouveaux enregistrements est en cours, ou a pris fin après avoir atteint sa durée maximale, l’assemblée municipale — sur proposition du conseil municipal — peut la prolonger ou la décider à nouveau. Elle ne peut le faire qu’une fois, uniquement pour le temps strictement nécessaire à l’élaboration ou à la modification du règlement, et jamais au-delà du 31 décembre 2026.

Une phrase de ce décret compte plus que les autres pour un acheteur : ces suspensions « n’ont pas d’effet rétroactif et n’affectent pas » les enregistrements valablement effectués avant que la décision de l’assemblée ne prenne effet. Cela protège un enregistrement existant contre ces suspensions — pas contre une annulation pour d’autres motifs. C’est l’acheteur qui compte s’enregistrer plus tard qui porte le risque.

L’ouest de l’Algarve montre à quel point tout cela est local. Le 28 septembre 2026, l’assemblée municipale de Lagos a approuvé à l’unanimité une recommandation visant à créer un règlement communal de location saisonnière. C’est une recommandation adressée au conseil municipal, pas une règle, et elle ne suspend rien. À Portimão, la commune voisine, une taxe de séjour municipale s’applique depuis mars 2024 : 2 € par personne et par nuit d’avril à octobre et 1 € de novembre à mars, pour les voyageurs de 13 ans et plus, jusqu’à sept nuits. Lagos, où nous opérons aussi, ne perçoit pas de taxe de séjour au 5 octobre 2026.

Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter ou de confier les clés

Les vérifications les plus utiles se font avant l’acte de vente ou le contrat de gestion.

• L’enregistrement. Existe-t-il un numéro valable, pour quelle modalité et au nom de qui ? Si vous achetez un bien enregistré, demandez par écrit à la commune comment l’enregistrement s’applique à vous en tant que nouveau titulaire.
• La position de la commune. Demandez par écrit si l’adresse se trouve dans une zone de limitation, si une suspension des nouveaux enregistrements est en vigueur ou à l’étude, et si un règlement communal est en préparation.
• L’immeuble. Dans un immeuble d’appartements, la copropriété peut interdire la location saisonnière par une délibération représentant les deux tiers des tantièmes, mais seulement pour les enregistrements demandés après cette décision. Pour un enregistrement existant, des copropriétaires représentant plus de la moitié des tantièmes peuvent demander au maire son annulation, de façon motivée, pour des nuisances répétées et prouvées ; c’est le maire qui décide, et une annulation pour ce motif peut interdire la location saisonnière dans le logement pendant cinq ans au maximum. Lisez le règlement de copropriété et les procès-verbaux récents.
• L’assurance. Une assurance responsabilité civile d’au moins 75 000 € par sinistre est obligatoire, ainsi qu’une assurance incendie lorsque le logement se trouve dans un immeuble en copropriété. La commune peut demander une preuve à tout moment, à fournir sous trois jours. L’absence d’assurance est un motif d’annulation de l’enregistrement.
• Le logement lui-même. La capacité est plafonnée à neuf chambres et 27 voyageurs. Jusqu’à dix voyageurs, le logement doit disposer d’un extincteur, d’une couverture anti-feu, d’un équipement de premiers secours et du numéro d’urgence 112 affiché ; au-delà, les règles générales de sécurité incendie s’appliquent. Un livret d’information est obligatoire en portugais, en anglais et dans au moins deux autres langues, ainsi que le livre de réclamations, dont la version électronique est obligatoire.

Si vous ne vivez pas au Portugal

La loi portugaise sur la location saisonnière impose les mêmes exigences aux propriétaires étrangers et portugais. L’enregistrement exige une déclaration de début d’activité d’hébergement auprès de l’administration fiscale portugaise, qui suppose elle-même un numéro fiscal portugais (NIF).

Ce qui change, c’est la fiscalité. Le besoin d’un représentant fiscal, l’imposition des revenus et l’application de la TVA dépendent de votre lieu de résidence — dans ou hors de l’Union européenne — et de l’organisation de la location. Ces règles méritent un guide à part ; d’ici là, faites valider votre situation par un comptable avant la première réservation.

La distance compte aussi. Les voyageurs étrangers doivent être déclarés dans les trois jours ouvrables suivant l’arrivée et le départ, les modifications de l’enregistrement dans les dix jours, et la preuve d’assurance fournie dans les trois jours suivant la demande. La copropriété doit en outre disposer du téléphone et de l’adresse e-mail du responsable. Chacun de ces délais est court et facile à manquer depuis un autre pays.

Les signaux d’alerte qui ont des conséquences juridiques

Les problèmes qui ont des conséquences juridiques en location saisonnière sont le plus souvent des défaillances de processus.

Exploiter ou annoncer sans enregistrement, ou avec un enregistrement non à jour, constitue une infraction économique grave : de 650 € à 1 500 € pour une personne physique et de 1 700 € à 3 000 € pour une micro-entreprise, avec une possible suspension de l’activité pendant deux ans au maximum. Enfreindre les règles de publicité — par exemple, une annonce sans le numéro d’enregistrement — est une infraction légère. L’absence d’assurance, des documents qui ne correspondent pas au logement ou des nuisances répétées dans l’immeuble peuvent entraîner l’annulation de l’enregistrement, après quoi l’exploitation doit cesser. Le retard dans la déclaration des voyageurs est sanctionné d’une amende au titre de la loi sur les étrangers, et les fausses déclarations dans l’enregistrement relèvent du droit pénal.

La « règle des 90 nuits » n’est pas portugaise

Beaucoup de propriétaires ont entendu parler d’une règle limitant la location aux vacanciers à 90 nuits, ou trois mois, par an. Cette limite est celle de Londres : un logement entier ne peut y être loué pour de courts séjours sans permis d’urbanisme que pendant 90 nuits au maximum par année civile.

Nous n’avons trouvé aucun plafond équivalent dans la loi portugaise sur la location saisonnière. La loi prévoit en revanche une présomption : un bien annoncé comme hébergement pour touristes, ou un logement meublé proposé avec des services comme le ménage pour des séjours de moins de 30 jours, est présumé être une location saisonnière — présomption qui peut être renversée, par exemple par un bail d’habitation enregistré auprès des impôts. Au Portugal, la ligne qui compte est l’enregistrement, pas le nombre de nuits.

Comment nous travaillons avec ces règles

Chez LusiberiaStays, nous gérons des maisons de vacances dans l’ouest de l’Algarve, et l’essentiel du travail que créent ces règles est un travail de calendrier. Chaque arrivée et chaque départ ouvre une tâche de déclaration des voyageurs avec son propre délai. Les renouvellements d’assurance, les mises à jour de l’enregistrement et le livre de réclamations sont suivis comme des tâches datées plutôt que confiés à la mémoire, et les évolutions des règles communales sont vérifiées dans les textes officiels avant toute action.

Les règles sont continues plus que complexes, et un propriétaire qui vit à l’étranger les vit comme une suite ininterrompue de petits délais.

Conclusion

Le Portugal n’a pas fermé la porte à la location saisonnière. Il a laissé les principales restrictions aux communes, et certaines ont jusqu’au 31 décembre 2026 pour décider comment les utiliser. Pour un propriétaire, la question pratique n’est plus « est-ce légal ? », mais « que permet ma commune à cette adresse, et l’enregistrement est-il déjà fait ? ».

Si vous comparez des gestionnaires, notre guide sur le coût de la gestion d’une location saisonnière explique comment lire une proposition.

Vérifié auprès de sources officielles portugaises et européennes le 5 octobre 2026. Cet article résume la loi applicable au Portugal continental et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal ; faites confirmer votre situation par la commune et par un comptable. Prochaine révision prévue : janvier 2027.