Affitti Brevi in Portogallo: Cosa Devono Verificare i Proprietari

Gli affitti brevi restano legali nel Portogallo continentale. Quello che è cambiato è dove si decidono le restrizioni. Gran parte delle restrizioni nazionali introdotte nel 2023 è stata abrogata nel novembre 2024, e le decisioni che contano oggi le prende ciascun comune — alcune nell’ambito di un regime temporaneo che termina il 31 dicembre 2026.

Questa guida è per i proprietari che vivono all’estero e stanno decidendo se affittare la loro casa in Portogallo ai turisti, spesso tramite un gestore. È scritta da LusiberiaStays, una società che gestisce case vacanza nell’Algarve occidentale, e si basa sui testi ufficiali così come si leggevano il 5 ottobre 2026. È una sintesi, non una consulenza legale o fiscale.

Gli affitti brevi sono legali, ma solo con un numero di registrazione

Nel Portogallo continentale una casa vacanza — l’Alojamento Local — può essere pubblicizzata o gestita solo con un numero di registrazione. La legge definisce la registrazione «obbligatoria e condizione necessaria» per l’attività.

Il titolare dell’attività presenta una comunicazione preventiva al sindaco tramite il Balcão Único Eletrónico. Il titolare può essere il proprietario o un’altra persona o società autorizzata a gestire l’immobile, quindi conviene verificare a nome di chi è la registrazione. Il comune può opporsi entro 60 giorni, o 90 giorni in un’area di contenimento. Senza opposizione, il documento con il numero di registrazione è l’unico titolo valido per aprire al pubblico, e il numero deve comparire in ogni annuncio.

Dal 20 maggio 2026 un regolamento europeo obbliga inoltre le piattaforme di prenotazione a verificare che l’host presenti un numero di registrazione prima di pubblicare un immobile in una zona in cui è previsto un sistema di registrazione.

Cosa è cambiato nel 2023 — e cosa è stato abrogato nel 2024

Il pacchetto casa del 2023, noto come Mais Habitação, ha sospeso le nuove registrazioni di affitti brevi in quasi tutto il Paese, ha limitato le nuove registrazioni a cinque anni, ha fissato al 2030 una revisione delle registrazioni esistenti e ha creato un contributo straordinario sull’attività.

Gran parte di tutto ciò non si applica più. Il decreto-legge 76/2024, in vigore dal 1° novembre 2024, ha abrogato la sospensione, la durata di cinque anni, la revisione del 2030 e la decadenza delle registrazioni inattive. Il contributo straordinario è stato abrogato a parte dal decreto-legge 57/2024, con effetto dal 31 dicembre 2023.

La riforma del 2024 non ha eliminato ogni limite. Ha lasciato le principali restrizioni nelle mani dei comuni.

Ora la decisione spetta al suo comune

Ogni comune può approvare un regolamento sugli affitti brevi, delimitare aree di contenimento e sospendere temporaneamente le nuove registrazioni in zone specifiche. Per un proprietario, è qui che si trova la vera incertezza.

Un regime temporaneo, il decreto-legge 151/2026, si applica fino al 31 dicembre 2026. I comuni che a fine 2025 avevano più di 1.000 registrazioni, e che non l’hanno ancora fatto, devono decidere entro quella data se esercitare il proprio potere regolamentare. Inoltre, quando una sospensione comunale delle nuove registrazioni è in corso, o si è conclusa dopo aver raggiunto la durata massima, l’assemblea comunale — su proposta della giunta — può prorogarla o disporla di nuovo. Può farlo una sola volta, solo per il tempo strettamente necessario a preparare o modificare il regolamento, e mai oltre il 31 dicembre 2026.

Una frase di quel decreto conta più delle altre per chi compra: queste sospensioni «non hanno effetto retroattivo né incidono» sulle registrazioni validamente effettuate prima che la decisione dell’assemblea produca effetti. Questo protegge una registrazione esistente da queste sospensioni, non da una cancellazione per altri motivi. Il rischio resta su chi compra pensando di registrarsi più tardi.

L’Algarve occidentale mostra quanto tutto questo sia locale. Il 28 settembre 2026 l’assemblea comunale di Lagos ha approvato all’unanimità una raccomandazione per creare un regolamento comunale sugli affitti brevi. È una raccomandazione alla giunta, non una regola, e non sospende nulla. Nella vicina Portimão si applica da marzo 2024 un’imposta di soggiorno comunale: 2 € a persona per notte da aprile a ottobre e 1 € da novembre a marzo, per gli ospiti dai 13 anni in su, fino a sette notti. Lagos, dove operiamo anche noi, non applica un’imposta di soggiorno al 5 ottobre 2026.

Cosa verificare prima di acquistare o di consegnare le chiavi

Le verifiche più utili si fanno prima del rogito o del contratto di gestione.

• La registrazione. Esiste un numero valido, per quale tipologia e a nome di chi? Se acquista un immobile registrato, chieda per iscritto al comune come si applica la registrazione a lei come nuovo titolare.
• La posizione del comune. Chieda per iscritto se l’indirizzo si trova in un’area di contenimento, se è in vigore o in discussione una sospensione delle nuove registrazioni e se è in preparazione un regolamento comunale.
• L’edificio. In un condominio, l’assemblea può vietare gli affitti brevi con una delibera che rappresenti i due terzi dei millesimi, ma solo per le registrazioni richieste dopo tale decisione. Per una registrazione esistente, condomini che rappresentino più della metà dei millesimi possono chiederne al sindaco la cancellazione, in modo motivato, per disturbi ripetuti e provati; decide il sindaco, e una cancellazione per questo motivo può impedire gli affitti brevi nell’immobile fino a cinque anni. Legga il regolamento condominiale e i verbali recenti.
• L’assicurazione. È obbligatoria una responsabilità civile di almeno 75.000 € per sinistro, più una copertura incendio quando l’unità si trova in un edificio in condominio. Il comune può chiederne la prova in qualsiasi momento, da consegnare entro tre giorni. La mancanza di assicurazione è motivo di cancellazione della registrazione.
• La casa stessa. La capacità massima è di nove camere e 27 ospiti. Fino a dieci ospiti la casa deve avere un estintore, una coperta antifiamma, un kit di primo soccorso e il numero di emergenza 112 ben visibile; oltre si applicano le norme generali antincendio. È obbligatorio un libro informativo in portoghese, inglese e almeno altre due lingue, e anche il libro dei reclami, con la versione elettronica obbligatoria.

Se non vive in Portogallo

La legge portoghese sugli affitti brevi impone gli stessi requisiti a proprietari stranieri e portoghesi. La registrazione richiede una dichiarazione di inizio attività ricettiva presso l’amministrazione fiscale portoghese, che a sua volta richiede un codice fiscale portoghese (NIF).

Ciò che cambia è la fiscalità. La necessità di un rappresentante fiscale, la tassazione del reddito e l’applicazione dell’IVA dipendono da dove vive — dentro o fuori dall’Unione europea — e da come è organizzato l’affitto. Queste regole meritano una guida a parte; nel frattempo, verifichi la sua posizione con un commercialista prima della prima prenotazione.

Anche la distanza conta. Gli ospiti stranieri vanno comunicati entro tre giorni lavorativi dall’arrivo e dalla partenza, le modifiche alla registrazione entro dieci giorni e la prova dell’assicurazione entro tre giorni dalla richiesta. Il condominio deve inoltre avere il telefono e l’indirizzo e-mail del responsabile. Ognuna di queste è una scadenza breve, facile da mancare da un altro Paese.

I segnali d’allarme con conseguenze legali

I problemi con conseguenze legali negli affitti brevi sono di solito difetti di processo.

Gestire o pubblicizzare senza registrazione, o con una registrazione non aggiornata, è un illecito economico grave: da 650 € a 1.500 € per una persona fisica e da 1.700 € a 3.000 € per una microimpresa, con possibile sospensione dell’attività fino a due anni. Violare le regole sulla pubblicità — per esempio, un annuncio senza il numero di registrazione — è un illecito lieve. La mancanza di assicurazione, documenti che non corrispondono all’immobile o disturbi ripetuti nel condominio possono portare alla cancellazione della registrazione, dopo la quale l’attività deve cessare. Il ritardo nella comunicazione degli ospiti è sanzionato dalla legge sugli stranieri, e le false dichiarazioni nella registrazione sono materia penale.

La «regola dei 90 giorni» non è portoghese

Molti proprietari hanno sentito parlare di una regola che limita l’affitto ai turisti a 90 notti, o tre mesi, all’anno. Quel limite è di Londra: lì un’intera abitazione può essere affittata per soggiorni brevi senza permesso urbanistico per un massimo di 90 notti per anno solare.

Nella legge portoghese sugli affitti brevi non abbiamo trovato un limite equivalente. La legge contiene invece una presunzione: un immobile pubblicizzato come alloggio per turisti, o una casa arredata offerta con servizi come le pulizie per soggiorni inferiori a 30 giorni, si presume un affitto breve — presunzione che può essere superata, per esempio con un contratto di locazione registrato presso il fisco. In Portogallo la linea che conta è la registrazione, non il numero di notti.

Come lavoriamo con queste regole

In LusiberiaStays gestiamo case vacanza nell’Algarve occidentale, e gran parte del lavoro che queste regole creano è lavoro di calendario. Ogni arrivo e ogni partenza apre un’attività di comunicazione degli ospiti con la propria scadenza. I rinnovi dell’assicurazione, gli aggiornamenti della registrazione e il libro dei reclami sono seguiti come attività con data, invece di essere affidati alla memoria, e i cambiamenti delle regole comunali vengono verificati nei testi ufficiali prima di agire.

Le regole sono continue più che complesse, e un proprietario che vive all’estero le vive come una serie costante di piccole scadenze.

Conclusione

Il Portogallo non ha chiuso la porta agli affitti brevi. Ha lasciato le principali restrizioni ai comuni, e alcuni hanno tempo fino al 31 dicembre 2026 per decidere come usarle. Per un proprietario la domanda pratica non è più «è legale?», ma «cosa consente il mio comune a questo indirizzo, e la registrazione è già fatta?».

Se sta confrontando dei gestori, la nostra guida su quanto costa gestire un affitto breve spiega come leggere una proposta.

Verificato su fonti ufficiali portoghesi ed europee il 5 ottobre 2026. Questo articolo sintetizza la legge per il Portogallo continentale e non costituisce consulenza legale o fiscale; verifichi la sua situazione specifica con il comune e con un commercialista. Prossima revisione prevista: gennaio 2027.