Quanto Custa a Gestão de Alojamento Local?

Uma empresa de gestão apresenta uma comissão de 18%. Outra apresenta 23%. A primeira parece mais barata — mas pode não ser.

As comissões de gestão de alojamento local são calculadas de formas diferentes. Algumas incidem sobre a receita bruta das reservas; outras, sobre o montante que resta depois da comissão da plataforma. O IVA pode estar incluído ou acrescer, enquanto a limpeza e a manutenção podem fazer parte da descrição do serviço, mas ficar fora do preço.

Analisámos tarifários públicos de empresas de gestão que operam em Portugal e Espanha para perceber quanto paga realmente um proprietário. O resultado é uma forma mais útil de comparar propostas: não pela percentagem anunciada, mas pelo custo final por cada 1.000 EUR de receita de reservas.

As comissões de gestão publicadas variam entre 18% e 35%

Na nossa amostra, os tarifários públicos de gestão operacional de alojamento local variam entre 18% e 35%.

O intervalo é real, mas os extremos não descrevem serviços equivalentes. Algumas empresas cobram sobre a receita bruta das reservas, outras calculam a comissão depois de a plataforma de reservas descontar a sua taxa e várias não publicam uma base de cálculo precisa.

As propostas de gestão integral mais comparáveis da amostra situam-se entre 18% e 27% antes de IVA. Não se trata de uma média de mercado, mas do intervalo encontrado nos tarifários públicos de operadores que divulgam informação suficiente para permitir uma comparação útil.

GuestReadyDesde 20%Receita de alojamento localO arranque e serviços adicionais podem ser cobrados separadamente Residence & Confidence15% Base / 35% GlobalValor da reserva depois da comissão da OTAIVA incluído; o plano Global acrescenta operações locais, limpeza e lavandaria Clareza Selvagem18% standardReceita de alojamento depois da comissão da OTAAcresce IVA; exclui limpeza, taxa turística e cauções BeGuestAté 25%Não definida com clarezaAcresce IVA a 23% Havenly Living18%–27%Receita líquida do arrendamentoAcresce IVA; o preço depende do imóvel e do nível de serviço Holidays Malaga18%Receita do arrendamentoSem mensalidade fixa ou fidelização; a limpeza é paga pelo hóspede Pass the KeysDesde 18%Valor da reserva depois da comissão da OTAIVA, limpeza, roupa, consumíveis e arranque são adicionais Homerti16,5%Preço cobrado ao hóspedeAcresce IVA; a comissão é transferida para o hóspede Hosticasa12%–20%Não definida com clarezaDiferentes pacotes de comercialização e operação

Uma percentagem baixa pode, por isso, descrever um serviço mais limitado, uma base de cálculo mais estreita ou um custo transferido para outro lugar. Uma percentagem mais alta pode incluir substancialmente mais trabalho ou pode apenas ser mais cara. A percentagem, por si só, não responde à questão.

A base de cálculo altera a factura real

A base da comissão pode alterar a factura tanto como a percentagem anunciada.

Considere uma reserva ilustrativa com 1.000 EUR de receita de alojamento, 100 EUR cobrados pela limpeza e 150 EUR descontados pela plataforma de reservas. São pressupostos demonstrativos, não estimativas de uma reserva típica.

23% da receita de alojamento230,00 EUR 23% mais IVA de Portugal continental sobre a receita de alojamento282,90 EUR 23% mais IVA português sobre alojamento e limpeza311,19 EUR 20% mais IVA espanhol sobre 850 EUR depois da comissão da OTA205,70 EUR

A taxa normal de IVA em Portugal continental é de 23%, segundo o gov.pt. A taxa geral de IVA em Espanha é de 21%, segundo a Agencia Tributaria.

O exemplo mostra por que motivo “20% contra 23%” não é uma comparação completa. Consoante a fórmula, a percentagem anunciada mais baixa pode incidir sobre uma base mais ampla, enquanto a mais alta pode excluir limpeza, taxa turística, cauções ou encargos da plataforma.

Cada proposta deve definir a sua base de cálculo numa frase que possa ser aplicada a um extracto real de reservas.

Gestão incluída nem sempre significa custo incluído

Um serviço pode estar incluído operacionalmente sem estar incluído economicamente.

Uma empresa pode anunciar que a limpeza, a lavandaria ou a manutenção estão incluídas porque escolhe o fornecedor, agenda o trabalho e verifica o resultado. Ainda assim, a factura do fornecedor pode ser cobrada ao hóspede ou imputada ao proprietário.

A mesma distinção aplica-se a:

• Fotografia profissional e criação dos anúncios
• Aluguer e lavagem de roupa
• Consumíveis para hóspedes
• Visitas de manutenção e coordenação de prestadores
• Intervenções de emergência
• Apoio ao licenciamento ou à conformidade
• Software de preços dinâmicos
• Valores mínimos mensais e custos de arranque

Nenhum dos modelos está inerentemente errado. Repercutir os custos de terceiros pode ser transparente e evitar que a empresa esconda margens dentro de uma comissão maior. O problema surge quando uma proposta usa a palavra “incluído” sem explicar quem acaba por pagar.

O proprietário também deve perguntar se a empresa acrescenta uma margem às facturas externas. Uma factura de 100 EUR repercutida pelo seu custo é diferente da mesma factura com uma percentagem de coordenação acrescentada.

Cinco perguntas tornam as propostas comparáveis

Cinco perguntas tornam directamente comparáveis a maioria das propostas de gestão.

1. Sobre que receita exacta incide a percentagem? Confirme se a base inclui alojamento, limpeza, taxa turística, cauções, descontos e a comissão da plataforma de reservas.
2. O IVA está incluído ou acresce? Peça o valor da comissão antes e depois de IVA. Isto evita comparar mentalmente uma comissão nominal de 23% com uma proposta que já inclui IVA.
3. Que serviços são pagos pela empresa? Separe o trabalho realizado pela equipa de gestão dos custos de fornecedores que acabam por ser pagos pelo hóspede ou pelo proprietário.
4. Que outros encargos ou compromissos se aplicam? Verifique arranque, fotografia, consumíveis, coordenação de manutenção, deslocações, mínimos mensais, duração do contrato e custos de cessação.
5. O que acontece quando o contrato termina? Confirme quem controla os anúncios, avaliações, reservas futuras, fotografias, histórico de preços e dados dos hóspedes.

O método de comparação mais simples consiste em entregar a cada potencial gestor o mesmo exemplo de uma reserva concluída. Peça a cada um que calcule a factura de gestão, todos os custos adicionais e o montante que restaria para o proprietário.

Esse cálculo é mais informativo do que perguntar apenas se a comissão é de 18%, 20% ou 23%.

O rendimento líquido do proprietário é a verdadeira comparação

O rendimento líquido do proprietário é mais útil do que a percentagem ou a factura de gestão consideradas isoladamente.

A comissão é apenas uma linha entre o montante pago pelo hóspede e o montante retido pelo proprietário. Comissão da plataforma, limpeza, lavandaria, consumíveis, serviços, manutenção, reembolsos, encargos de pagamento e impostos podem afectar o resultado final. Uma proposta que isole a comissão de gestão, mas deixe as restantes linhas por definir, continua incompleta.

As previsões de receita exigem a mesma disciplina. Uma empresa pode projectar receitas superiores às de outra, mas a diferença pode resultar de pressupostos mais optimistas sobre ocupação ou preço médio por noite, e não de um modelo operacional superior. Comparar cada proposta com a sua própria previsão mistura preço e expectativa no mesmo cálculo.

Um método mais rigoroso utiliza três cenários com os mesmos pressupostos para todas as empresas:

• Histórico: aplicar cada estrutura de comissões aos últimos doze meses de reservas e custos reais do imóvel, quando existam registos fiáveis.
• Neutro: utilizar uma previsão comum para ocupação, preço médio, combinação de canais de reserva e frequência das limpezas.
• Adverso: reduzir a receita e acrescentar uma ocorrência de manutenção realista para perceber se valores mínimos ou encargos fixos se tornam desproporcionados.

Para cada cenário, calcule a receita paga pelos hóspedes, as deduções das plataformas, as comissões de gestão com IVA, os custos de terceiros e o montante final retido pelo proprietário. Mantenha os impostos sobre o rendimento do proprietário fora da comparação entre gestores, excepto quando uma proposta inclua expressamente serviços fiscais.

A qualidade continua a ser importante para lá da folha de cálculo. Tempos de resposta, padrões de inspecção, manutenção preventiva, disciplina de preços e tratamento de reclamações podem afectar a receita e o estado do activo. Estas afirmações devem ser testadas através de exemplos de relatórios, referências de proprietários e níveis de serviço claros, e não aceites como justificação para um prémio indefinido.

Normalizar os números não serve para escolher automaticamente a factura mais baixa. Serve para tornar visível a contrapartida: que trabalho adicional, protecção ou desempenho esperado recebe o proprietário por cada euro adicional de custo?

Isto também facilita as revisões futuras. Depois de o contrato estar em vigor, o proprietário pode comparar o cenário acordado com os extractos reais e perguntar se as diferenças resultaram da procura, de decisões operacionais ou de encargos que não eram visíveis na proposta inicial.

Como a LusiberiaStays estrutura a sua comissão de gestão

A LusiberiaStays cobra 23% da receita bruta de cada reserva, com IVA incluído e sem mensalidade fixa.

Os custos de arranque e de terceiros são discriminados e acordados separadamente. Limpeza, consumíveis e manutenção são repercutidos pelo custo, sem margem.

Esta estrutura coloca a comissão dentro do intervalo observado para a gestão integral, embora não no seu extremo inferior. A sua justificação assenta, portanto, no âmbito operacional: gestão de preços e anúncios, comunicação com hóspedes, coordenação local, inspecções aos imóveis, relatórios, manutenção preventiva e experiência transfronteiriça em Portugal e Espanha.

Uma comissão variável também significa que o encargo de gestão acompanha a receita das reservas, em vez de continuar como custo mensal fixo durante períodos sem ocupação.

A percentagem exige ainda o mesmo escrutínio que recomendamos para qualquer operador. A receita bruta das reservas deve ser definida com precisão e as exclusões devem ser enumeradas antes da assinatura do proprietário.

A melhor proposta resiste ao teste dos 1.000 EUR

A melhor proposta de gestão é aquela cuja aritmética resiste ao teste dos 1.000 EUR.

Uma proposta clara permite ao proprietário reproduzir a factura sem necessidade de interpretação. Explica a base de cálculo, o IVA, os custos de terceiros e os compromissos contratuais, distinguindo entre gerir um serviço e pagá-lo.

O preço é importante, mas a percentagem mais baixa não corresponde automaticamente ao custo mais baixo. Tal como a percentagem mais alta não prova uma gestão melhor.

A pergunta útil é mais simples: por cada 1.000 EUR pagos pelo hóspede, que trabalho é realizado, que custos adicionais permanecem e quanto sobra para o proprietário?